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La nueva normalidad de los espacios logísticos

25/06/2020

Espacio logistico

La transformación de los espacios logísticos está directamente relacionada con los cambios en los hábitos de consumo de la sociedad. En la actualidad, las exigencias de un e-commerce cada vez más en auge, aumentan la demanda de desarrollos más próximos a los núcleos urbanos con capacidad de adaptación a las necesidades del mercado.

La logística busca satisfacer la demanda del cliente de forma rápida y eficaz. Es por ello que el éxito de una nueva implantación logística dependerá de su ubicación estratégica, accesibilidad desde la red principal, planificación de rutas y tiempos, y un diseño óptimo que agilice todas las operaciones.

Auge del sector inmobiliario logístico

Según datos del CNMC, el e-commerce superaba en España los 35.000 millones de euros en el tercer trimestre de 2019, lo que suponía un 20% más que el año anterior. De forma directamente proporcional, el sector retail cederá terreno en favor de la inversión en el sector logístico, presentando un incremento del 30% con respecto al año anterior.

Graficos Madrid

Las nuevas exigencias de este sector provocan cambios en las tipologías y aumenta la demanda de superficies logísticas de menor dimensión pero mayor proximidad a los núcleos urbanos, o ubicaciones estratégicas próximas a ejes de conexión principal.

Por ejemplo, en el año 2019, más del 80% de la contratación de superficie logística en Madrid (según datos de Knight Frank) se centró en la primera y tercera corona, respondiendo así a la cadena logística donde naves de grandes dimensiones se relegan a los suelos más baratos a las afueras, en coordinación con las naves de última milla o centros de distribución próximos a núcleos urbanos, de menor dimensión y con capacidad de responder a múltiples puntos de entrega (domicilios de clientes privados) en tiempos de entrega cada vez más cortos.

Rentas de Madrid

Transformación de las necesidades: nuevos modelos de desarrollo

Hasta hace unos años, el modelo de suministro tradicional de mercancías y productos no era un proceso lineal, sino que entre el envío del proveedor y la entrega al consumidor, existía una fase intermedia de espera en almacén. Este flujo discontinuo exigía espacios de grandes dimensiones para poder almacenar el producto durante el tiempo necesario hasta realizar la entrega final.

Modelo logistico tradicional

La coordinación entre oferta y demanda se optimiza gracias a los sistemas informáticos actuales, de esta forma surge un nuevo modelo conocido como cross-docking. Este sistema de distribución se caracteriza por no requerir de espacio de depósito, sino que el almacén se transforma en un centro de trasvase, donde el producto se recepciona y se transporta al muelle saliente en el menor tiempo posible.

En la actualidad, el foco de mayor interés apunta hacia las plataformas de ámbito local, denominadas plataformas de distribución urbana, optimizando el servicio y reduciendo al máximo los tiempos de entrega.

cross-docking

La ubicación estratégica y la capacidad de adaptación de la tipología de nave a las necesidades del mercado marcan los nuevos parámetros de diseño de los desarrollos logísticos.

Puntos estratégicos en la ubicación del desarrollo

ACCESIBILIDAD

-Accesibilidad de vehículos motorizados. Una ubicación adecuada garantiza el acceso directo, rápido y sin retenciones de tráfico a vías de alta capacidad que conectan con los núcleos urbanos de la zona de reparto correspondiente. Se deben evitar las vías locales con presencia de semáforos que ralenticen la salida y entrada de vehículos motorizados.

-Accesibilidad en modos sostenibles: transporte público, ciclista y peatonal. La existencia de alternativas de acceso en transporte público para los empleados reducirá la presencia de automóviles circulando en hora punta y permitirá disminuir la superficie destinada a estacionamiento dentro de la parcela, aumentando la capacidad operativa del centro logístico.

Los itinerarios peatonales de conexión entre las paradas del transporte público al centro deben garantizar una movilidad peatonal accesible (ancho mínimo de acera), cómoda y segura (iluminación y visibilidad en cruces peatonales). Lo mismo ocurre con la accesibilidad ciclista, de modo que la proximidad de una red ciclista incrementará el valor de la ubicación planteada.

-Planificación de rutas según el tipo de vehículo industrial. Está directamente relacionado con la distribución de viajes según origen y destino. Los vehículos industriales pesados (camión-trailer), deben circular por vías de alta capacidad, evitando las vías urbanas hasta el desarrollo. Sin embargo, las rutas de vehículos industriales ligeros (furgoneta) están totalmente condicionadas por el área de reparto de dicho centro de distribución.

-Rutas alternativas. El sistema de distribución de furgonetas de reparto funciona en oleadas con frecuencia intermitente dependiendo de la época del año. Para evitar un colapso de la red más próxima, es recomendable que existan una amplia variedad de rutas que reduzcan los tiempos de demora en los desplazamientos de entrada y salida al centro logístico.

TRÁFICO EXISTENTE

-Restricciones de tráfico en el entorno. La existencia de puntos conflictivos que dificulten la operatividad de un centro logístico, como puede ser la existencia de vías ferroviarias, pasos a distinto nivel o tramos sin asfaltar, pueden complicar las rutas de acceso al desarrollo.

-Demoras en las rutas en hora punta. Estudiar un entorno en las horas punta de máxima movilidad es de gran utilidad para descartar problemas de tráfico por la implantación de la nueva actividad. El estudio de tiempos de demora en las principales intersecciones, es decir, el tiempo que tarda un vehículo en acceder a un cruce o glorieta, permite detectar los movimientos más sensibles al futuro incremento de tráfico.

-Colmatación de las parcelas del entorno. Será más atractivo un entorno que se encuentre completado, ya que la situación más crítica desde el punto de vista del tráfico será la existente. Los entornos industriales con numerosas parcelas vacías ofrecen una falsa realidad “de calma”, la cual deberá ser evaluada con simulaciones de tráfico que permitan detectar futuros problemas una vez la zona se encuentre al 100% de ocupación.

ECONÓMICOS, SOCIALES Y POLÍTICOS

El valor del suelo (€/m2), las restricciones dentro del marco normativo (regulación de ordenanzas de movilidad o normas urbanísticas de los P.G.O.U.) o la proximidad a localidades con tasa de desempleo elevada, condicionan las operaciones dentro del sector inmobiliario logístico.

Puntos estratégicos en el diseño de la implantación

PUNTOS DE ACCESO

-Accesos segregados según tipo de vehículo. La distribución de accesos según el tipo de vehículo y la correcta planificación del orden del sentido de entrada y salida, de forma que se ubique primero la entrada y luego la salida según el sentido de la marcha, mejora la operatividad del centro y evita situaciones de conflicto.

-Dimensionado y ubicación de los puntos de acceso a la parcela. La normativa urbanística municipal incluye parámetros de número de accesos según superficie construida, dimensiones mínimas de accesos en vía pública y la separación mínima entre estos puntos.

Por ejemplo, en el municipio de Madrid, todo desarrollo con aparcamiento superior a 6.000m2 debe garantizar que las maniobras de acceso a la parcela no invadan el carril contrario y la seguridad vial de peatones que circulen en ese momento. Se exige la separación mínima de 40 metros entre accesos localizados en la misma vía.

-Optimización del control de accesos. La implantación de sistemas de control de acceso automático reduce los tiempos de espera. Se recomiendan zonas de acumulación dentro de la parcela para evitar que los vehículos atraídos por el centro colapsen las vías del entorno.

La guía de estudios de tráfico en el municipio de Madrid presta especial atención a este punto, considerando la cola máxima de vehículos acumulados en el acceso a la parcela sin llegar a afectar la fluidez de circulación en la vía pública. Es por ello que, en el supuesto de instalación de puntos de control de acceso, se deban retranquear hacia el interior del límite de la parcela.

Puntos estrategicos e-commerce

DISTRIBUCIÓN INTERIOR

-Líneas de circulación dentro de la parcela según el tipo de vehículo. La circulación óptima para camiones es unidireccional y en sentido antihorario, facilitando las maniobras de estacionamiento en los muelles de carga. Se recomienda que la circulación de automóviles de empleados sea independiente del resto de vehículos operativos.

-Distribución y dimensionado adecuado para espacios de carga y descarga, las operaciones deben poder realizarse de forma simultánea. Según la guía de buenas prácticas del INSHT, es recomendable que la zona de carga y descarga para camiones/trailers tenga una distancia delante del muelle de 32 m. Cada vez es más frecuente que el espacio de carga y descarga para vehículos de transporte de salida rápida (furgonetas o coches) ocupe un mayor protagonismo dentro del desarrollo.

-Muelles y espacios multifuncionales. La rápida adaptación a las necesidades de proveedores y clientes exige cada vez más espacios multifuncionales que permitan el intercambio de productos entre camión-camión, camión-furgoneta o incluso camión-automóvil.

-Diferenciar las zonas de aparcamiento según el tipo de vehículo. Con el fin de evitar la interacción entre vehículos ligeros y pesados, las bolsas de aparcamiento deben estar segregadas, ya que las maniobras de estacionamiento pueden interrumpir la circulación de vehículos pesados.

-Planificar los itinerarios peatonales dentro del desarrollo. Se recomienda señalización horizontal y vertical con el fin de garantizar la seguridad del peatón.

-Reserva de plazas de aparcamiento para bicicletas según la demanda del nuevo uso. De igual forma, se recomienda la reserva de plazas de carga eléctrica (entre las exigencias para conseguir la certificación LEED Platinum) o el cumplimiento de la dotación mínima de plazas de movilidad reducida según la normativa vigente.

Implantacion logistica

Conclusión

El asesoramiento y la evaluación de los nuevos espacios logísticos gira en torno a puntos clave relacionados con una ubicación estratégica y un diseño capaz de adaptarse a las necesidades de una “nueva normalidad” que tiende a sustituir el espacio físico por el virtual.

Gracias por su lectura.

Alba Peláez Mielgo | Arquitecta